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Quelles sont les types de surfaces des bâtiments ?

Vos questions sur la législation et la fiscalité

Réponse

Il existe une multiplicité de surfaces, chacune correspondant à des critères et à des contextes spécifiques.

  • Surface hors œuvre brute (SHOB): définie à l’article 122-2 du Code de l’Urbanisme, elle est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction, des combles et sous-sols aux toitures-terrasses. Elle comprend ainsi les diverses extensions – notamment extérieures – comme les balcons, les coursives ou les loggias. Cependant, elle exclut d’autres éléments comme les marches d’escalier ou les cabines d’ascenseur.
  • Surface hors œuvre nette (SHON) : définie au même article que la SHOB, elle équivaut à cette dernière, une fois plusieurs éléments déduits : sous-sols non aménageables, combles, toitures-terrasses, balcons, loggias, ou parties de bâtiments prévues pour servir de garage. Surface utile brute locative (SUBL): il s’agit de la surface hors œuvre nette (SHON) qui est en règle générale inscrite dans un bail. Elle représente la surface horizontale à laquelle sont soustraits plusieurs éléments : structures, combles, circulations verticales, parties communes (calculées en se fondant sur une quote-part), ou encore les locaux techniques.
  • Surface utile nette (SUN): surface utile brute réservée aux espaces de travail (bureaux, salles de réunion, annexes). L’État l’utilise pour faire respecter l’obligation de 12 m2 par poste de travail pour chaque agent. 
  • Superficie Carrez: autre nom de la surface privative habitable, la loi Carrez impose de mentionner cette surface dans chaque document lié à la vente. Elle vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété – mais ne concerne pas les maisons individuelles – en obligeant les propriétaires à employer une méthode unique de calcul. Elle prend ainsi en compte la surface des pièces d’une hauteur supérieur à 1,80 mètre, mais pas le gros œuvre ni les pièces privatives ou impropres à l’habitation. On l’emploie en outre dans les demandes de permis de construire et de certificat d’urbanisme. 
  • Surface de plancher des constructions (SPC): depuis le 1er mars 2012, elle supplante la SHOB et la SHON. La SPC se définit comme égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. Il faut toutefois en déduire plusieurs surfaces correspondant à divers éléments comme l’épaisseur des murs, les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieures à 1,80 mètre, etc. La SPC simplifie le calcul des surfaces considérées dans les divers permis de construire et d’urbanisme.

 

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